Investir en SCPI Malraux : Avantages et inconvénients

La loi Malraux est une loi ancienne de 1962, pour la protection et la valorisation du patrimoine immobilier historique de la France avec une aide fiscale pour faciliter la restauration immobilière.

Quelques SCPI Malraux permettent de bénéficier de ces avantages avec un investissement plus modeste.

Cette loi a fréquemment été modifiée, notamment en 2009. Il s’agit de participer à la restauration d’un patrimoine immobilier situé principalement dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé (ancien secteur sauvegardé) ou dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé (ex ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé)), que l’on trouve principalement en centre-ville.

L’avantage fiscal procuré est une réduction d’impôt correspondant au montant des travaux réalisés multiplié par 22 % lorsque l’on est en PVAP ou 30 % en PSVM.

L’avantage de l’acquisition via une SCPI est de permettre à tout un chacun d’investir le montant exact souhaité tout en bénéficiant de ce régime fiscal attrayant et de permettre la sauvegarde du patrimoine architectural de nos centres-villes, tandis qu’acquérir un bien Malraux en direct nécessite souvent un investissement nettement plus important.

Mais au fait, quel est l’avantage fiscal exact d’un investissement Malraux en SCPI et comment cela fonctionne-t-il ?

Fonctionnement

Les SCPI Malraux sont des SCPI à capital fixe ayant une durée de vie d’environ 12à 15 ans qui se répartissent de la façon suivante :

6 mois pour la création de la SCPI et la collecte du capital,

2 ans pour la recherche des biens immobiliers et les travaux,

9 ans de mise en location,

1 à 2 ans pour une revente progressive des biens.

Il est à noter que ces SCPI ont une durée de vie clairement identifiée et que les associés ne récupèrent leurs fonds qu’au terme, après cession des biens. Il n’est donc pas prévu de marché secondaire pour ces SCPI même si une revente des parts avant terme est théoriquement possible. Pour cela il faudrait renoncer à tous les avantages fiscaux, rembourser ceux déjà perçus et, condition la plus difficile à remplir, il faudrait trouver un acquéreur pour les parts en sachant que celui-ci ne bénéficierait d’aucun avantage fiscal.

Il s’agit d’un investissement exclusivement long terme.

Fiscalité

Pendant toute la durée de location des biens, les associés perçoivent des revenus fonciers qu’ils doivent déclarer et sur lesquels ils payent des impôts et des prélèvements sociaux.

En parallèle, ils bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux réalisés par la SCPI. Elle se situe généralement entre 13 et 18 % du prix d’acquisition des parts.

L’avantage fiscal est consécutif à l’acquisition des parts et ne nécessite pas d’attendre la livraison des biens pour en profiter.

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