Pourquoi investir dans une résidence senior ?

Avec l’allongement de la durée de vie et l’évolution de la pyramide des âges, le nombre de retraités est en croissance en France. On pense qu’un tiers de la population française aura plus de 60 ans vers 2050.

Alors pourquoi ne pas investir dans une résidence senior pour profiter du développement inexorable de ce marché et des avantages fiscaux qui y sont étroitement liés ?

Grâce à une gestion confiée à un professionnel, c’est un investissement immobilier réalisé en toute sérénité. Beaucoup de nos lecteurs en attestent.

Les avantages d’un investissement en résidence senior

Vous achetez un appartement meublé, selon les critères du gestionnaire, destiné à une population âgée, valide et indépendante. Ce logement fait partie d’une résidence proposant divers services gratuits et/ou payants tels que restaurant collectif, jardin, piscine, voire diverses activités de loisirs adaptées. Le vieillissement de la population française crée une forte croissance du marché des seniors.

Une résidence pour seniors répond à un objectif d’investissement de rendement. 
Vous souhaitez percevoir des revenus réguliers en complément de ceux de votre travail ou de votre propre retraite. En revanche, vous ne souhaitez pas vous occuper de la gestion du bien. Un tel investissement peut également vous intéresser pour diversifier une éventuelle épargne financière.

Les points forts d’un investissement dans une résidence senior :

• Une gestion aisée : le gestionnaire de la résidence signe un bail commercial avec vous pour une durée minimale de 9 ans. Il s’occupe de trouver et de gérer le locataire. Vous investissez dégagé de toutes les contraintes usuelles de gestion locative !
• Vos loyers perçus sont garantis contractuellement : vous êtes libéré des craintes liées aux carences locatives , aux impayés des locataires et aux lois « hiver » !
• Vous bénéficiez d’une rentabilité sans mauvaise surprise : vous vous acquittez de la taxe foncière et des charges de copropriété. Le gestionnaire prend en charge toutes les réparations éventuelles. Le mobilier et son remplacement restent à votre charge.
• La TVA sur votre bien neuf est remboursée : vous récupérez ainsi 20 % du prix d’achat du bien immobilier, à condition de le conserver pendant 20 ans et de profiter des avantages d’un appartement acheté dans le neuf.
• Vos revenus défiscalisables : le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet d’amortir ou de réduire l’imposition des revenus locatifs.

Si toutefois les conditions du dispositif n’étaient pas réunies, vous pouvez déclarer les revenus locatifs sous le régime fiscal du LMNP. 
Derrière ce statut LMNP se cache la possibilité d’amortir l’achat du logement senior ainsi que toutes les charges. Le résultat imposable est donc considérablement diminué. En contrepartie, une véritable comptabilité de société est indispensable ainsi que des déclarations fiscales annuelles comprenant bilan, compte de résultat et annexes.

Les services comptables sont proposés de manière optionnelle : nous vous recommandons vivement d’y souscrire.

Faire de son investissement en résidence senior un placement gagnant

Le fait de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés est bien sûr un des attraits principaux de l’investissement en résidence senior. Cependant, avant de faire votre investissement, vous devez prendre quelques précautions.

Comme ce marché se développe rapidement, de nombreuses résidences de services ont vu le jour. 

Nos partenaires spécialisés vous aident pour choisir sereinement votre investissement car il faut respecter des règles élémentaires :

• Ils vous aident à choisir le bon gestionnaire : un bail commercial de 9 ans vous lie au professionnel. Le sérieux et la qualité de l’exploitant qui est locataire sont déterminants pour assurer la rentabilité de votre investissement immobilier. Ils connaissent les bons gestionnaires, leur santé financière, leurs derniers résultats financiers, et bien sûr leur expérience dans les résidences de services pour seniors, etc.
• Ils vous aident à choisir le bon emplacement : les résidences seniors doivent être bien situées, idéalement en ville, à proximité de commerces et de lieux d’activités et de culture, proches des services médicaux. Elles doivent proposer des services pertinents et qualitatifs pour répondre à une clientèle exigeante. 
  Les logements seniors doivent aussi être conçus pour pouvoir évoluer : au fil des ans, le locataire peut avoir besoin de plus de services et de plus de confort. Investir dans un logement senior se fait aussi bien pour des locataires jeunes retraités (qui veulent rompre avec la solitude) que pour une population du 4e âge, qui demeure autonome de plus en plus longtemps. A ce titre, investir dans une résidence senior à proximité d’un EHPAD peut avoir du sens. 
• Ils vous aident à comprendre le marché immobilier local : vieillissement de la population et attachement à demeurer autonome, offre de résidences concurrentes sur le même territoire, qualité de l’offre hospitalière locale, accès pour voyager facilement et recevoir sa famille, météo adaptée à une population senior, etc. La conception d’une résidence pour seniors la rend difficilement transformable et un changement d’affectation semble complexe. C’est un point à prendre en compte dès l’achat dans la perspective d’une revente du logement senior. 
• Ils vous aident à comprendre tous les documents, contrats de bail et contrats de location proposés par le gestionnaire de la résidence. Quelles sont les garanties proposées ? Et en cas de carence locative ? Que reste-t-il à votre charge ? Comment fonctionnent les travaux d’entretien pendant toute la durée d’engagement ? 
  La répartition des charges est un point crucial du bail commercial conclu avec le gestionnaire de la résidence de services. Vous devez bien détailler et chiffrer l’investissement sur plusieurs années. 
• Ils vous aident pour vous assurer que l’offre de services correspond aux attentes des locataires seniors : s’ils acceptent de quitter leur domicile, c’est pour rompre leur solitude, pour avoir un sentiment de sécurité et de confort et pour nouer des liens sociaux. La résidence pour seniors doit répondre à tous les goûts et proposer des activités diversifiées.

Les différences entre résidence senior et EHPAD

Une résidence senior et un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont deux possibilités d’investissement. La résidence senior est une résidence de services privée non réglementée. 
Toutefois le préfet délivre une autorisation d’exploitation de la résidence de services pour seniors valable pendant 15 ans. 

L’EHPAD est un établissement médicalisé et, à ce titre, validé et contrôlé par les pouvoirs publics. Plusieurs normes spécifiques s’appliquent comme une superficie de parties communes égale à la superficie des parties privatives.

L’investissement locatif dans un logement senior peut s’envisager au sein d’une résidence de services comme au sein d’un EHPAD. Le dispositif fiscal LMNP s’applique également à un investissement en EHPAD. Toutefois, l’importance des services impose une taille plus importante pour parvenir à la rentabilité. Un minimum de 80 lits est souvent avancé. 

Il est important de vérifier que le gestionnaire de l’EHPAD dispose de toutes les autorisations nécessaires avant d’acheter une chambre meublée dans l’établissement. Là aussi, nos partenaires sont présents pour vous assister pour un tel investissement.

Quelques exemples de résidences séniors neuves :

Quelques exemples de résidences séniors au second marché :

^{(1) Prix HT mobilier et parking inclus. Hors frais de notaire et frais de prêt.}

^{(2) Rendement prévisionnel incluant le mobilier (rendement moyen arrondi au dixième le plus proche) après déduction de la remise commerciale. En cas de défaillance du gestionnaire et/ou d’aléas du marché, il existe un risque d’impayé et, le cas échéant, d’ouverture de procédure collective susceptible d’affecter la rentabilité de l’investissement.}

^{(3) Voir conditions et modalités dans le bail commercial.}

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