Comprendre le LMNP Géré : Avantages après la Loi Pinel

Depuis le 31 décembre 2024 le dispositif Pinel n’est plus.

Plusieurs acteurs de l’immobilier vous proposent en alternative un investissement immobilier en loueur en meublé, plus connu sous le nom LMNP/LMP géré*.

Avant d’investir dans l’immobilier, il est essentiel d’explorer les différentes options disponibles. Cet article compare l’ancienne loi Pinel et la Location Meublée Non Professionnelle gérée* (LMNP).

La loi Pinel (2014 – 2024†)

Instaurée en 2014 et abrogée en décembre 2024, la loi Pinel offrait une réduction d’impôt aux investisseurs dans l’immobilier neuf. Cette réduction variait selon la durée de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans. Le montant maximal d’investissement était de 300.000 € par an, avec un maximum de deux investissements.

Le statut LMNP géré*

Le régime de Location Meublée Non Professionnelle gérée s’applique aux biens loués meublés par le biais d’une société institutionnelle. Les revenus annuels d’un Loueur en Meublé Non Professionnel doivent être inférieurs à 23.000 €, à 50% de vos revenus et sont déclarés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux. Au-delà, c’est le régime de Loueur en Meublé Professionnel qui s’applique, le LMP.

Différences entre la loi Pinel et le LMNP géré*

• Nature des revenus : La loi Pinel procurait des revenus fonciers, alors que le système du LMNP géré sert des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Durée d’engagement : La loi Pinel exigeait un engagement de 6, 9 ou 12 ans, tandis que le LMNP géré dépend du bail signé, sans durée minimale requise.
• Emplacement du bien : La loi Pinel imposait des zones éligibles, contrairement au LMNP géré.
• Conditions du bien : La loi Pinel concernait les biens loués nus, avec un maximum de deux investissements par an pour un total de 300.000 €. Le LMNP géré s’applique aux biens loués meublés, sans limite d’investissements annuels.
• Fiscalité :
  • La loi Pinel offrait une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
  • Le LMNP géré propose plusieurs options fiscales, dont le régime micro BIC avec un abattement de 50 % pour des recettes inférieures à 70 000 € par an, ou de 71 % pour des recettes jusqu’à 170 000 € sous certaines conditions. Le régime réel permet de déduire les frais et charges, y compris l’amortissement du bien. Enfin, contrairement au Pinel, le LMNP géré permet de récupérer la TVA sous certaines conditions de durée d’investissement, immédiatement et presqu’autant que la réduction d’impôt Pinel.

Rendement

En général, le LMNP géré offre un meilleur rendement que la loi Pinel, principalement grâce à l’amortissement et à la déduction des charges. Le rendement brut de la loi Pinel était d’environ 3,5 %, contre 4 à 5 % pour le LMNP. En net, la différence de rendement est encore plus importante ; 2% environ et en moyenne contre toujours 4 à 5%.

Revente

Lors de la revente, les biens en loi Pinel peuvent être en concurrence avec d’autres biens similaires dans la même zone. En LMNP géré, la concentration des biens à vendre est moins problématique, car les acheteurs potentiels sont plus nombreux et diversifiés. De plus, souvent la revente en LMNP géré bénéficie d’une forte demande selon les secteurs d’activité (Résidences étudiantes, séniors ou EHPAD).

Conclusion

Chaque type d’investissement a ses avantages. La loi Pinel semblait plus intéressante pour réduire les impôts actuels, tandis que le LMNP géré est préférable pour générer des revenus complémentaires sans impôt. Mais c’était sans tenir compte de la récupération de la TVA de 20% dès l’achat du bien, tout aussi intéressante.

_{* Nous parlons le LMNP géré, car un LMNP géré par l’investisseur lui-même génère d’autres contraintes que nous déconseillons (nous consulter).}

Pour plus d’informations, remplissez simplement le formulaire ci-dessous et un de nos experts vous contactera très rapidement 👇 :