Fin du Pinel. Et après ? Quels dispositifs : Optimisation fiscale ? Déduction ? Réduction d’impôts ?

Adieu la loi Pinel qui devenait de toute façon de moins en moins attractive ces dernières années avec la volonté du gouvernement de réduire le taux de réduction d’impôt ! La demande reste forte pour devenir propriétaire, mais tout est fait pour empêcher les acteurs de la promotion et de la construction de pouvoir répondre à des enjeux qui sont cruciaux pour l’avenir ! Il a donc fallu trouver d’autres leviers pour nos clients afin de rendre les perspectives fiscales et patrimoniales de qualité.

Nous avons retenu, en complément du Meublé géré dont nous parlons souvent ces deux solutions qui peuvent répondre à de nombreux objectifs en termes d’investissement immobilier : acheter en nue-propriété ou sous le dispositif Denormandie qui est maintenu jusqu’à fin 2027.

Autre option très qualitative et fiscalement intéressante, notamment pour les investisseurs qui sont fortement fiscalisés dont sur des revenus fonciers.
De nombreuses villes, pour contourner, entre autres, leurs obligations de quota de logement sociaux, font appel à l’investissement privé dans le cadre d’un démembrement de propriété.

Découvrez le principe ci-joint, mais la notion d’usufruit, porté par un bailleur social, la notion de nue-propriété, le propriétaire, se solde par un avantage réciproque, pour
l’investisseur, le bailleur qui s’engage aussi auprès du propriétaire et de la ville où sont soit construits, soit rénovés à neuf, les immeubles placés dans ce cadre.

Dernières options pour les contribuables fortement fiscalisés, investir dans la pierre et dans l’ancien, soit à travers la Loi Malraux, soit (à la marge) dans les Monuments
Historiques. De belles histoires aussi pour les passionnés de patrimoine que de redonner vie à des bâtiments anciens.

Dernier projet : la Location Meublée gérée, sachant que nous sortons le meublé saisonnier de nos tablettes devant l’acharnement fiscal qui le pourchasse.

N’hésitez pas à vous rapprocher de nos conseillers qui vous présenteront les différents programmes disponibles. (NDLR : en remplissant le formulaire ci-dessous)

Investir avec le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Ce logement doit
notamment être situé dans certaines communes.
L’investissement est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.
Ce dispositif vise à encourager des personnes à investir dans ces logements, en vue de les rénover pour les mettre en location au moins pendant 6 ans et bénéficier ainsi,
d’un avantage fiscal. Le dispositif Denormandie offre donc une réduction d’impôt aux investisseurs acquérant un bien à rénover et s’engageant à le louer.
Cette réduction d’impôt se calcule sur la base du prix de revient net du logement. Pour être plus précis, ce prix comprend la totalité du montant investi, à savoir le coût
du bien ainsi que celui des travaux de rénovation.
L’avantage fiscal, compris entre 12 et 21% va alors dépendre de la durée d’engagement de location, 6, 9 ou 12 ans. En respectant les plafonds de loyers et ressources
du locataire, prévus dans le dispositif Pinel.
Ce dispositif est également applicable à l’outre-mer, donc, sur l’ile de La Réunion sur quelques villes retenues, (Saint Pierre, Le Port, Saint Joseph ou encore Saint André) villes qui bénéficient de plus de taux de réduction boostés même, jusqu’à 32% contre 21% par rapport à la métropole. Il y a peu de programmes mais à voir !

Investir en nue propriété

Le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code Civil. Il est constitué de trois prérogatives :

• l’usus (le droit d’utiliser la chose),
• le fructus (le droit d’en percevoir les revenus),

Ce droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement (c’est-à-dire d’un partage de la propriété dans le temps ), qui consiste à dissocier la nuepropriété (abusus) de l’usufruit (usus et fructus).
L’usufruit est par nature temporaire (il peut être viager ou à terme fixe). A la fin de la période de démembrement, le nu propriétaire recouvre la pleine propriété du bien.
Grâce à la nue-propriété achetez au meilleur prix en considérant l’abattement réalisé sur le prix en pleine propriété, confiez votre bien à un bailleur social pendant quelques années, optimiser votre fiscalité foncière et au terme, vous le récupérez, à sa pleine valeur, libre et en toute propriété pour en jouir à votre convenance.

Le Graal, non ?

_{Rédigé le 30 septembre 2024 par notre partenaire François Vincent, Juriste fiscaliste, directeur du Cabinet FIDES – COM’INVEST}

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