ATTENTION : IL NE S’AGIT QUE DU PROJET DE LOI DE FINANCE POUR 2025
Le projet de Loi de finance pour 2025 prévoit dans son article 24 : « Réintégration des amortissements admis en déduction dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel (…) (Si la loi est votée…), ces dispositions s’appliqueront aux plus-values réalisées à raison des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025. »
Fonctionnement de l’amortissement
L’amortissement est un mécanisme comptable, permettant de prendre en compte l’usure « normale » du bien immobilier, avec la prise en compte de la perte de valeur.
Jusqu’à présent, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente, sans réintégration des amortissements.
Abattement pour durée de détention
La plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de étention. Le calcul est différent pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Pour l’impôt sur les revenus | Pour les prélèvements sociaux |
| Jusqu’à la 5ème année incluse | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1,65% |
| La 22ème année | 4% | 1,60% |
| de la 22ème à la 30ème année | 0% | 0% |
L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans de détention.
L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà de trente ans de détention.
Exemple de l’impact du PLF 2025 sur un LMNP
Quel sera l’impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value en 2025.
Si la Loi de finances était appliquée en l’état.
Impact de l’abattement dans le calcul de la plus-value LMNP
Un appartement acheté en 2014 et vendu en 2024
Acheté 150 000 €
Sur lequel est appliqué un amortissement de 2 % par an.
Le montant annuel d’amortissement est donc de 3 000 €.
Vendu 250 000 € avec 30 000 € d’amortissement déduits
Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €
Le bien est vendu 10 ans plus tard:
– Il bénéficie d’un abattement pour durée de détention:
De 6% de la 6ième à la 21 ième année pour l’impôt
De 1,65 % pour les prélèvements sociaux
– Le montant total de l’amortissement sur la période est de 30.000 €
| Nombre d’années de détention | Jusqu’en 2024 | Projet de Loi de Finances à partir de 2025 | |
| Plus-value | 100.000 € | 130.000 € (100.000 €+30.000 € d’amortissement) | |
| 10 ans de détention | Montant de plus-value imposable à 19% | 70.000 € | 91.000 € |
| Montant de plus-value aux Prélèvements Sociaux (PS) | 91 750 € | 119.275 € | |
| Montant de l’impôt | 13.300 € d’impôt 15.781 € PS Total 29.081 € | 17.290 € d’impôt 20.515 € PS Total 37.805 € |
Soit un écart de 8 724 € d’impôts, ce qui relativise le réel impact du projet de loi
Impôt sur la plus-value : La plus-value nette est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
La loi n’est pas définitivement adoptée, cela reste un projet.
De plus, les résidences gérées sous bail commercial (tourisme, étudiants, seniors, mobility…) ne sont pas concernées par la potentielle évolution de la fiscalité du LMNP (rapport Annaïg Le Meur).
En clair, la cible de ce projet de Loi concerne les particuliers qui gèrent eux-mêmes la location de leur bien immobilier en meublé (AirBnB par exemple).
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